c2.27 碧桂园

c2.27 碧桂园

继续做城镇化征程领跑者。

碧桂园关于下一个行业周期的战略规划,与国家城镇化进程完美契合,是偶然还是必然?

2020年房企业绩备受关注,除了疫情冲击,更深层的原因在于政策和市场环境的变化。随着房地产从增量市场向存量市场转变,以及“三道红线”等政策的出台,看不见的手和看得见的手共同把这一过去炙手可热的行业,推入了下一个周期。

对于习惯了增长的房企而言,这无疑是一场大考。所幸,优等生从来不惧考验。

3月25日,碧桂园年度业绩出炉。2020年合同销售金额5707.6亿元,同比增长3.3%;合同销售面积6733万平方米,同比增长8%。实现全年总收入为4628.2亿元,净利润为541.2亿元,股东应占净利润为350.2亿元,全年派息额占三成以上。

即使在动荡的行业环境中,碧桂园的步伐还是那么稳健。

凭借这个“稳”字,碧桂园自2017年以来连续四年入选《财富》杂志世界500强。据2020年8月公布的最新榜单,碧桂园排名飙升至147位,居全球房地产行业首位。而穆迪、标普等国际机构更是上调了碧桂园的投资和信用评级,进一步吸引投资者的青睐。

这份成绩来之不易,体现出碧桂园深耕中国城镇化的决心和耐性。

“国家的城镇化和现代化成就了碧桂园和我。”碧桂园集团创始人、董事局主席杨国强曾多次在公开场合这样表示。

29年间,发迹于广东顺德,凭借郊区大盘、三四线城市核心区住宅、科技小镇等产品形态,将版图布局拓展至全国的碧桂园,是中国城镇化的参与者、助益者,同时也是受益者。

处在新的行业周期,碧桂园引领城镇化征程的目标没有改变。而我国城镇化广阔的发展空间,也证明碧桂园选对了赛道。

截至2019年,我国城镇常住人口84843万人,占总人口比重为60.6%,远低于发达国家80%左右的城镇化率。2021年,全国政府工作报告提出,“十四五”期间还将深入推进新型城镇化战略,并制定了常住人口城镇化率达到65%的目标。

根据测算,城镇化率每提升1%,就有1400万人从农村转入城镇。而大规模的人口移动将带来更高的城建和消费需求,释放巨大的经济潜力。

对此,中国政协经济委员会副主任刘世锦表示:“中国经济增长的新动能,百分之七八十都在城镇化的过程之中。”

也就是说,新型城镇化依然是房地产行业最大的制度红利,而深耕城镇化的碧桂园,无疑占尽了先机。

在业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌表示,目前,集团已签约或已摘牌的内地项目总计2958个,业务遍布全国31个省,289个地级市以及1350个县、镇。土储货值达2.25万亿元,完全能够支撑未来3.5年以上的销售需求。

近年来,一二线城市和下沉市场在碧桂园的销售占比,一直保持”四六开“。在进驻的三四线城市中,碧桂园的平均市占率约为8%,其中,有9个城市销售额超过百亿。另外,2020年碧桂园获得的511宗土地中,也有65%都位于三四线城市。

这样的业务布局,让碧桂园始终处于城镇化浪潮的前线。而碧桂园也给自己定下了这样的目标:继续做城镇化征程的领跑者,为人民提供好房子,为社会进步和现代化作贡献,一百年一百年地做下去!

精准的市场定位,让碧桂园站上了城镇化的大舞台。而它始终明白,要打动消费者的心,最终还是要靠产品。

在2021年碧桂园年会上,杨国强几次强调:“回归初心、秉承工匠精神、不断提升产品力。”

作为碧桂园北京区域设计管理部总经理,白振对此深表赞同。每个项目从拿地规划到设计建造,再到销售的各个环节,他几乎都要参与,为的就是将业主的核心诉求精确转换为设计语言,反映到产品形态当中,建起供给端和需求端的桥梁。

而白振的“翻译”职能之所以能够顺利发挥,得益于碧桂园几乎覆盖房地产开发所有环节的“一条龙”开发模式。

通过整合规划设计、材料供应、建造、园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等资源,碧桂园成为行业内少数拥有全产业链的房企,这直接促成了碧桂园标准化产品体系的建立。

与此同时,碧桂园在前期的开发规划中,能够更准确地预判成本,提前进行投资分析与决策;在招商等环节,能够在短时间内迅速调配整合,完善服务业职能。

如此一来,中间成本大量减少,消费者购买的商品也更具性价比。

同时,标准化也并非意味着一成不变。据白振介绍,碧桂园有非常强的产品迭代能力,所有一切都会紧跟市场变化快速更新,最后落实到具体项目的标准化执行。

他说:“除了销售前的介入调研,业主入住后,我们也会持续跟进,寻求反馈。”

目前,碧桂园家庭样本已超过450万个,这一真实、庞大的群体,是碧桂园产品能力的最大底牌。

依托于全产业链和标准化能力,碧桂园在今年1月发布了“星、府、云、天”四大产品系列,而“极致的实用主义”是该系列的最大亮点。

具体而言,“星”系满足了大多数家庭的刚需,具有成长性、全龄性和足够的收纳空间;“府”系意在构建家族式的人文府邸,强调中式风格东方美学;“云”系以智能家居赋能舒适生活场景,打造智慧社区生态;而“天”系则是针对少数群体打造的高顶配都市豪宅标杆。

▲府系产品动图

标准化、系统化的产品序列,帮助消费者厘清个体需求,降低了决策成本,提升了资金回笼效率。数据显示,2016年到2020年,碧桂园权益合同销售金额复合增长率达到25%。2020年,碧桂园回款率更是达到91%的高位。

全产业链和标准化两个抓手,促成碧桂园在上一个行业周期的稳健快速发展。但如今时代不同了,随着行业逐步进入存量市场阶段,要谋求更高质量的增长,还需“另辟蹊径”。

对于所有企业而言,利润提升都可以从两方面入手,降本和增效。具体到深耕城镇化的碧桂园,一方面是要降低拿地、融资、建筑的成本,另一方面是促进销售,根本上来说就是要让居民买得起房。

数据显示,碧桂园平均拿地成本仅为3332元/平方米,远低于其他头部房企;公司5年期债券利率更是低至3.125%。

在建筑施工这一层面,降本效应更加显著。

2018年7月,碧桂园成立全资子公司——博智林,重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用,并建立起以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台,打造覆盖建筑工程全生命周期的智能建造全系统解决方案。

▲博智林动图

建筑机器人在建筑工程全周期的数字化、系统化应用,不仅能够大大降低工人伤亡率及工人尘肺等职业病的发生率,还能提升效率和大幅降低建筑成本。

据了解,博智林成立仅三年,已汇集了4000多名国内外优秀研发人才,集中开展重点产品研发、关键技术攻关,累计递交专利申请3000多项,已获授权近1000项。

▲PC内墙板搬运机器人和室内喷涂机器人

目前,其在研的46款建筑机器人中,有18款建筑机器人已投入商业化应用。

2020年9月25日,9款43台博智林机器人在顺德碧桂园凤桐花园举行交接仪式。

作为博智林首个建筑机器人商用项目,该事件标志着博智林创立的以建筑机器人为核心的人机协同作业施工体系,开启实战模式。

截至2021年2月,博智林机器人已在超过15个项目中开展试点应用,累计应用施工面积达80万平方米。

在增收方面,碧桂园更是再一次发挥了打造全产业链的特长,通过进军现代农业,以自有商城“碧优选”为平台,打通农产品进城产业链,将生鲜产品提供给城市消费者,同时助力农民增收。

2018年5月,碧桂园农业控股有限公司成立,从研发服务、智慧种业、现代农业科技园、海外大农业、社区生鲜门店等五大核心板块入手,致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商。

▲无人插秧机

▲无人收割机

▲无人驾驶自动喷药

而碧桂园旗下千玺机器人集团将科技与美食烹饪相结合,配合自建农产品供应体系和食品加工厂,正在打造中国领先的机器人餐厅连锁品牌。目前,大湾区九大城市已有80家门店,单机设备投放总量达583台。

▲疫情期间,碧桂园捐赠的集装箱煲仔饭机器人

让一线医护人员吃到热腾腾的饭菜

随着上游产业和下游渠道整合进一步完成,碧桂园现代农业全产业链已经形成,实现了从源头到终端的全覆盖。而凭借现代农业科技和管理方法、庞大的业主体系,其自身就能消化大部分产能,显著提升农民收入水平。

可以看出,机器人和现代农业作为碧桂园的两大事业板块,不仅自身能够贡献利润,还与地产主业一起,形成良性循环体系,成为拉动碧桂园高质量增长的“三驾马车”。

有人认为,机器人和现代农业从研发到应用周期较长,且短时间内无法体现在业绩上,虽然逻辑上自洽,但现实不会给杨国强太多时间。

此言差矣。

从去年到现在,房地产行业需要面对三件大事:限制房企融资规模的“三道红线”,限制银行放贷规模的“两条红线”,以及限制地方政府批地的“两集中”。

虽然对象不同,三项新政的效果却是殊途同归,即规范房地产行业竞争秩序,推动“房住不炒”真正落地。

在新政之下,头部房企手握更高的融资额度和更广阔的土储资源,在拿地能力上也具有绝对优势,预示着未来行业规模将进一步向头部靠拢。

而与此同时,融资上限的设定也压制了头部房企搞大规模扩张的野心,过去靠高杠杆、高负债实现超车的神话将不可能重演。

显然,政策在规范房企发展的同时,也给房企留出了修炼内功和释放更多可能性的时间,而能不能化挑战为机遇,把握节奏是关键。

当前,恒大造车、万科养猪、融创开始搞文旅……而碧桂园选择加码农业。

可以说,这既是对企业发展理性思考的产物,也是企业家奉献精神的展现。

“碧桂园发展到了今天,理应能为农民、为社会、为国家做点事情。”面对外界不解的声音,杨国强这样表示。

虽然掌管着最大的房企,但杨国强依然对“贫穷”刻骨铭心,他曾回忆说,自己18岁以前没有穿过鞋。

▲杨国强考察四川帮扶点马边扶贫项目

对贫困切身的体验,让他在长达20多年中,尤其注重教育扶贫、产业扶贫等项目的开展。他甚至两次拿出一半身家,设立大学生助学金,创办中学,发起爱心助学行动,改变了超10万学子的命运。

据统计,碧桂园在过去20年间,累计捐赠超过87亿元,帮助49万人实现脱贫。

正是因为对国家扶贫事业的突出贡献,在今年2月召开的全国脱贫攻坚总结表彰大会上,杨国强获得“脱贫攻坚先进个人”的荣誉称号。

随着企业内部对扶贫事业重视程度的不断提升,杨国强开始将其与乡村振兴、城镇化相结合,从而衍生出了碧桂园“三驾马车”的多元化发展策略。

经过上述发展策略调整,碧桂园几乎是自然而然地过渡到了高科技综合性企业的发展阶段,企业发展路线与国家城镇化进程更是高度契合。庞大的地产主业与乡村振兴相结合,让更多农民分享到产业发展的红利,而农村也成了人们安居乐业的美丽家园。

“四十年前我种田,四十年后我还是回去种田。”杨国强的这句话,每一个碧桂园员工都耳熟能详。

在碧桂园的蓝图中,每个人都能看到一个更智慧、更高效、更幸福的城镇化未来。

作为一个老板你有没有想过:21世纪,无数企业已经证实了这点,雇佣制已经结束,合伙人时代正式来临!

Tong, Peter